Business Plan · Investissement Locatif · Location Classique
Rue Jean Jaurès
Villiers-sur-Marne (94350)
T2 · 36 m² · 1er étage · Gestion locative autonome · Future gare L15 à 12 min à pied
📐 36 m² T2
💰 8,45% rendement brut
💵 Autofinancé + cashflow positif
🚇 Gare L15 à 12 min à pied
🏗️ Coût total 181 980 €
Visite du bien
Rue Jean Jaurès — T2, 36 m²
Villiers-sur-Marne · 94350 · Future gare L15 à 12 min à pied
Le bien en images
Salon
Avant
Après
Chambre
Avant
Après
Salle de bain
Avant
Après
Chiffres clés — Location classique
181 980 €Coût total projet
27 336 €Apport personnel
1 050 €/moisLoyer charges comprises
8,45%Rendement brut
5,45%Rendement net avant impôt
+44 €/moisCashflow positif
💡 L'essentiel en un coup d'œil
Le loyer encaissé couvre largement la mensualité de crédit, avec +268 €/mois d'écart avant charges annexes (copropriété, taxe foncière, assurance, CFE) — d'où un cashflow net final de +44 €/mois. Le bien s'autofinance intégralement, sans effort d'épargne mensuel.
01
Plan de financement
| Prix FAI | 139 000 € |
| Accompagnement clé en main (Gauthier Dewilde) | 10 000 € |
| Travaux d'embellissement + ameublement | 16 000 € |
| Frais de notaire | 11 120 € |
| Frais bancaires + courtage | 5 860 € |
| COÛT TOTAL PROJET | 181 980 € |
| Apport personnel | 27 336 € |
| Montant emprunté | ~154 644 € |
| Durée d'emprunt | 25 ans |
| Taux TAEG | 3,60% |
| Mensualité de crédit | 782 €/mois |
| Loyer charges comprises | 1 050 €/mois |
Loyer validé par des annonces test avant l'acquisition. Gestion locative en autonome : forte demande structurelle sur ce type de surface — pas d'intérêt à passer par une agence sur la longue durée.
02
Analyse de rentabilité annuelle
| Loyers annuels encaissés | + 12 600 € |
| Annuité de crédit | - 9 390 € |
| Charges de copropriété | - 1 485 € |
| Taxe foncière | - 700 € |
| Assurance PNO | - 96 € |
| CFE | - 400 € |
| RÉSULTAT ANNUEL | + 529 € |
8,45%
Rendement brut
5,45%
Rendement net av. impôt
✅ Autofinancement complet sur 25 ans
+44 €/mois
Le bien se rembourse intégralement via les loyers avec un cashflow positif chaque mois. Effort d'épargne mensuel : 0 €.
| Loyer hors charges | 950 € |
| Charges récupérables | 100 € |
| Loyer charges comprises | 1 050 € |
Option LCD — Potentiel avec changement d'usage
Le bien présente un excellent potentiel pour une exploitation en location courte durée après accord de la mairie de Villiers-sur-Marne. La démarche de changement d'usage est généralement sans complexité particulière sur ce secteur.
100 €/nuit
Tarif nuitée estimé
70%
Taux d'occupation (~21 nuits/mois)
~1 585 €/mois
Revenus nets estimés
+580 €/mois
Cashflow vs +44€ en location classique
03
Localisation & transports
📍 Accès depuis la Rue Jean Jaurès
| Future gare L15 Bry-Villiers-Champigny | 12 min à pied |
| RER E (Villiers-sur-Marne) | 5 min à pied |
| Paris centre via RER E | ~20 min |
| Arcueil-Cachan via L15 | 23 min |
| Aéroport d'Orly via L15 | 32 min |
| Centre-ville, commerces | 2 min à pied |
- Ligne 15 Sud — mise en service prévue début 2027 (date butoir avril 2027)
- Correspondance L15 + RER E + Ligne P + bus Altival au même pôle
- 55 000 voyageurs/jour attendus sur la nouvelle gare
- Le bien est dans le rayon d'impact maximal de 800 m autour de la future gare
- Quartier résidentiel calme, centre-ville et commerces à 2 min à pied
04
Projection patrimoniale sur 25 ans
Deux leviers de valorisation se cumulent sur la durée : la revalorisation du loyer via l'IRL (Indice de Référence des Loyers, historiquement ~2%/an sur longue période), et la hausse de la valeur du bien portée par l'inflation immobilière francilienne et l'effet Ligne 15. Les projections ci-dessous retiennent des hypothèses raisonnables — ni pessimistes ni spéculatives.
2027
Ouverture Ligne 15 Sud — début 2027
Mise en service de la gare Bry-Villiers-Champigny. Premier effet de valorisation sur le secteur. Le bien bénéficie de sa position dans le rayon des 800 m d'impact maximal.
Valeur bien estimée : 148 000 – 155 000 €
Loyer HC revalorisé (IRL 2%/an sur ~2 ans) : ~990 €/mois
2032
5 ans après ouverture — Maturité du quartier
Quartier transformé par l'arrivée du métro, attractivité renforcée. Inflation immobilière cumulée + effet L15. Hypothèse : +15% sur le prix FAI sur 7 ans, soit une progression très raisonnable pour un secteur en transformation.
Valeur bien estimée : 160 000 – 170 000 €
Loyer HC revalorisé (IRL 2%/an sur ~7 ans) : ~1 090 €/mois
2049
Fin de crédit — Patrimoine net constitué
Bien entièrement remboursé. Sur 25 ans, l'inflation immobilière francilienne seule (~2%/an) porte la valeur du bien à plus de 220 000 €. L'effet Ligne 15 pleinement intégré peut pousser au-delà. Les loyers, revalorisés chaque année à l'IRL, deviennent un revenu complémentaire net mensuel très significatif.
Valeur bien estimée : 220 000 – 240 000 €
Loyer HC en 2049 (IRL 2%/an sur 25 ans) : ~1 550 – 1 600 €/mois net · soit ~18 600 €/an de revenus nets
Hypothèses retenues : inflation immobilière 2%/an (historique francilien long terme) + effet L15 modéré. Revalorisation loyer : IRL 2%/an sur 25 ans → loyer HC passe de 950 € à ~1 550 €/mois. La valeur patrimoniale réelle en 2049 dépendra aussi du contexte de marché, mais l'ordre de grandeur est solide sur un horizon aussi long.
05
Pourquoi cet investissement est sécurisé
T2 : la configuration la plus demandée
Vacance locative quasi-nulle en petite couronne parisienne sur ce type de surface. Forte demande structurelle — gestion locative en autonome pleinement justifiée.
Demande validée sur le terrain
Annonces test publiées avant l'acquisition. Le loyer de 1 050 € cc est absorbé par le marché. Aucune prise de risque à l'aveugle sur la fixation du loyer.
Autofinancement + cashflow positif
Le loyer couvre intégralement la mensualité et toutes les charges avec +44 €/mois de cashflow. L'investissement ne coûte rien au quotidien après l'apport initial.
Catalyseur Ligne 15 identifié et daté
Ouverture prévue début 2027 à 12 min à pied. Accélérateur de valeur réel et documenté sur les secteurs desservis par le Grand Paris Express.
06
Le bien en détail
- T2 de 36 m² au 1er étage sur 2 — petite copropriété 1930 bien entretenue
- Séjour lumineux avec cuisine ouverte équipée
- Chambre séparée, salle de bains avec baignoire, WC indépendant
- Parquet bois dans toutes les pièces
- Travaux d'embellissement (10 000 €) + ameublement (6 000 €) inclus
- DPE E — conforme à la réglementation en vigueur
| Adresse | Rue Jean Jaurès, 94350 |
| Surface | 36 m² |
| Étage | 1er / 2 |
| DPE | E — conforme réglementation |
| Charges copropriété | 1 485 €/an |
| Taxe foncière | 865 €/an |
| Copropriété | 1930 — bien entretenu |