Business Plan · Investissement Locatif · Colocation
Avenue Maurice Thorez
Champigny-sur-Marne (94500)
T3 · 44 m² · 2ème étage · Traversant · Exposition Sud · Syndic bénévole · Future gare L15 à 10 min à pied
📐 44 m² T3 optimisé
💰 9,38% rendement brut
💵 +222 €/mois cashflow
🚇 Gare L15 à 10 min à pied
🏗️ Coût total 186 449 €
Les chiffres clés de l’opération
149 000 €
Prix FAI
37 449 €
Travaux + frais
186 449 €
Coût total projet
1 250 €/mois
Loyer colocation
9,38 %
Rendement brut
+222 €/mois
Cashflow positif
💳 Structure de financement
| Prix FAI | 149 000 € |
| Frais de notaire (7,5%) | 11 175 € |
| Travaux de rénovation | 24 000 € |
| Ameublement colocation | 2 274 € |
| Coût total projet | 186 449 € |
| Montant emprunté | 186 449 € |
| Durée | 25 ans |
| Taux estimé | 3,5% (hors assurance) |
| Mensualité crédit | 933 €/mois |
| Apport personnel | 0 € |
📊 Analyse de cashflow mensuel
| Loyer colocation (2 chambres) | 1 250 € |
| — Mensualité crédit | 933 € |
| — Taxe foncière (mensuel) | 69 € |
| — Charges copropriété | 33 € |
| — Assurance PNO | 20 € |
| — Vacance locative (5%) | -27 € |
| — Provision entretien | 20 € |
| Cashflow net estimé | +222 €/mois |
✅ Cashflow positif dès J+1
+222 €/mois
Soit +2 664 €/an — hors fiscalité.
Le bien s’autofinance intégralement et dégage un excédent immédiat.
Avec revalorisation IRL à 2%/an : +270 €/mois dans 5 ans.
Le bien s’autofinance intégralement et dégage un excédent immédiat.
Avec revalorisation IRL à 2%/an : +270 €/mois dans 5 ans.
9,38%
Rendement brut
7,2%
Rendement net charges
🏠 Stratégie colocation — pourquoi ça fonctionne
Configuration optimale : 2 chambres indépendantes sur 44 m²
- Chambre 1 — 12 m² : 625 €/mois charges comprises
- Chambre 2 — 10 m² : 625 €/mois charges comprises
- Total loyer mensuel : 1 250 €/mois — contre 700–800 € en bail classique
- Bail individuel par chambre : protection en cas de départ d’un colocataire
- Demande locative forte : proximité L15, étudiants, jeunes actifs
Le marché de la colocation à Champigny est porté par une demande structurelle croissante. Les jeunes actifs et étudiants du secteur cherchent des logements abordables à proximité du futur réseau Grand Paris Express. Ce T3 optimisé répond exactement à ce besoin.
🚇 Catalyseur Grand Paris — double effet L15
2025
AUJOURD’HUI — POINT D’ENTRÉE
Acquisition au prix de marché actuel. Champigny bénéficie déjà d’une bonne accessibilité (RER A), mais reste décotée par rapport à sa valeur future. C’est le bon moment d’entrer avant la mise en service L15.
Prix d’acquisition : 149 000 € FAI · Coût total : 186 449 €
2027
OUVERTURE LIGNE 15 SUD — 1er catalyseur
Mise en service de Champigny Centre L15 Sud. Premier effet de valorisation. Champigny devient une commune directement reliée au métro automatique Grand Paris. Fort potentiel pour la demande locative.
Valeur bien estimée : 160 000 – 170 000 € (+7 à +13% sur prix FAI)
Loyer par chambre revalorisé (IRL 2%/an) : ~650 €/mois — soit 1 300 €/mois au total
2032
OUVERTURE LIGNE 15 EST — 2ème accélérateur
Champigny Centre devient un nœud multimodal majeur : L15 Sud + L15 Est en correspondance. Connexion directe vers Saint-Denis Pleyel, le Bourget, et toute la rocade nord. Deuxième vague de valorisation attendue sur le secteur.
Valeur bien estimée : 175 000 – 190 000 € (+17 à +27% sur prix FAI)
Loyer par chambre revalorisé (IRL 2%/an sur 7 ans) : ~690 €/mois — soit 1 380 €/mois au total
2049
FIN DE CRÉDIT — PATRIMOINE NET CONSTITUÉ
Bien entièrement remboursé. Sur 25 ans, l’inflation immobilière francilienne (~2%/an) porte mécaniquement la valeur du bien. Les deux effets L15 pleinement intégrés dans le marché. Les revenus de colocation, revalorisés à l’IRL, constituent un revenu complémentaire net très significatif.
Valeur bien estimée : 230 000 – 255 000 €
Loyer par chambre en 2049 (IRL 2%/an sur 25 ans) : ~1 020 €/mois — soit ~2 040 €/mois de revenus nets, 24 500 €/an
Hypothèse IRL : 2%/an sur 25 ans (historique long terme). Valorisation du bien : inflation immo francilienne 2%/an + double effet L15. Champigny bénéficie d’un positionnement exceptionnel avec deux lignes L15 — situation rare parmi les communes de banlieue est parisienne.
🛡️ Pourquoi cet investissement est solide
T3 en colocation : rendement maximal
44 m² optimisés, zéro perte d’espace, deux chambres indépendantes. La colocation génère 1 250€/mois là où un bail classique en génèrerait 700-800€. Rendement brut de 9,38% exceptionnel pour la petite couronne.
Configuration traversante exposition Sud
Appartement traversant, exposition plein Sud, très lumineux. Petite copropriété à syndic bénévole — charges maîtrisées et gestion simplifiée. Atouts rares qui renforcent l’attractivité locative.
Cashflow de +222€/mois dès le départ
Bien au-delà du simple autofinancement — le projet dégage un cashflow positif significatif immédiatement, qui progresse chaque année avec la revalorisation des loyers à l’IRL.
Double catalyseur L15 — cas unique
Champigny est l’une des rares communes desservies par deux lignes L15 (Sud et Est) avec deux mises en service échelonnées (2027 et 2032). Double accélérateur de valeur sur 10 ans.
🏡 Le bien en détail
- T3 de 44 m² — surface optimale, zéro perte d’espace
- 2ème étage (dernier étage) d’une petite copropriété
- Appartement traversant, exposition Sud — très lumineux
- Salon avec cheminée décorative, parquet bois
- Cuisine équipée indépendante rénovée
- 2 chambres avec placards intégrés + parquet
- Syndic bénévole — charges réduites et maîtrisées
- DPE E — conforme réglementation en vigueur
| Adresse | Av. Maurice Thorez, 94500 |
| Surface | 44 m² |
| Étage | 2ème / 2 (dernier) |
| Exposition | Sud — traversant |
| DPE | E — conforme |
| Copropriété | Petite copropriété · Syndic bénévole |
| Taxe foncière | 823 €/an |
| Charges courantes | 400 €/an |